부동산 필수정보

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집을 살 때

계약 전 서류 확인이 가장 중요해요.

• 등기부등본, 토지대장, 건축물대장, 토지이용계획확인원을 먼저 떼어 보세요. 인터넷등기소와 정부24에서 바로 발급할 수 있어요.
• 계약할 때는 상대방이 진짜 집주인인지 등기부등본과 신분증으로 꼭 확인하세요.
• 토지대장에는 있는데 건축물대장에 없는 건물은 무허가 건물일 수 있으니 피하는 것이 좋아요.
• 단독주택이나 토지는 계약 전에 측량으로 경계와 위치를 확인해 두세요.
• 대리인과 계약한다면 집주인의 인감증명서가 첨부된 위임장을 반드시 확인하세요.
• 잔금을 치르기 직전에 등기부등본을 다시 떼어 그사이 이중 계약이나 새 근저당이 생기지 않았는지 보세요. 기존 근저당은 잔금 전까지 말소되는지 확인하세요.
• 잔금을 치를 때 소유권 이전등기에 필요한 서류(매매계약서, 등기권리증, 매도용 인감증명서 등)를 빠짐없이 받아 두세요.
• 소유권 이전등기는 잔금을 치른 뒤 바로 하는 것이 안전해요. 법으로는 60일 안에 해야 해요.

02

등기부등본 읽는 법

표제부·갑구·을구 세 부분으로 나뉘어요.

• 표제부: 주소, 건물 구조, 면적처럼 집 자체의 정보가 적혀 있어요.
• 갑구: 소유권이 어떻게 바뀌어 왔는지 적혀 있어요. 맨 마지막에 적힌 사람이 지금의 집주인이에요. 압류·가압류도 여기에 나와요.
• 을구: 근저당, 전세권처럼 소유권 외의 권리가 적혀 있어요. 빚이 얼마나 잡혀 있는지 여기서 확인하세요.

03

세금 종류와 내는 방법

세율과 요건은 집값·주택 수·지역에 따라 달라요.

• 취득세: 잔금일(또는 등기일 중 빠른 날)부터 60일 안에 시·군·구청에 신고하고 내야 해요. 주택은 보통 집값에 따라 1~3%이고, 주택 수가 많으면 더 높아질 수 있어요.
• 기한을 넘기면 가산세가 붙어요. 신고를 안 하면 20%, 늦게 내면 하루 단위로 더 붙어요.
• 예전의 등록세는 취득세에 합쳐졌어요. 취득세 영수증은 등기할 때 필요하니 잘 챙겨 두세요.
• 1세대 1주택은 2년 이상 보유하면(조정대상지역에서 산 집은 2년 거주도 필요) 일정 금액 이하에서 양도소득세가 비과세돼요.
• 이사 때문에 잠시 2주택이 되었다면, 새집을 산 날부터 3년 안에 예전 집을 팔면 비과세를 받을 수 있어요.
• 양도소득세는 판 날이 속한 달의 말일부터 2개월 안에 신고하고 내야 해요.

04

전세·월세로 들어갈 때

보증금을 지키는 순서가 있어요.

• 집주인과 계약하는 사람이 같은지 등기부등본과 신분증으로 확인하세요.
• 정확한 주소, 집주인 이름, 근저당 같은 담보가 있는지 미리 확인하세요.
• 담보가 있는 집은 담보 금액과 보증금을 합친 금액이 집값의 70%를 넘지 않는지 보세요. 경매로 넘어가도 보증금을 돌려받기 위해서예요.
• 계약하면 바로 전입신고를 하고 확정일자를 받으세요. 이사와 전입신고를 마친 다음 날부터 대항력이 생겨요. 확정일자는 주민센터, 인터넷등기소, 정부24에서 받을 수 있어요.
• 집주인이 동의하면 전세권 설정등기를 해 두는 것이 가장 안전해요.
• 전세보증금 반환보증(HUG·HF·SGI) 가입도 함께 알아보세요.
• 담보가 많이 잡혀 있는 집은 가능하면 피하는 것이 좋아요.

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계약 기간 중 보증금을 올려 달라고 할 때

• 계약갱신을 요구해 연장하는 경우, 보증금·월세 인상은 5% 안에서만 할 수 있어요.
• 세입자는 계약갱신청구권을 한 번 쓸 수 있어서, 기존 2년에 2년을 더해 최대 4년까지 살 수 있어요.

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계약이 끝났는데 보증금을 돌려받지 못할 때

• 집주인은 계약 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지, 세입자는 2개월 전까지 계약을 끝낼지 알려야 해요. 둘 다 아무 말이 없으면 같은 조건으로 2년이 자동 연장돼요(묵시적 갱신).
• 자동 연장된 경우에도 세입자는 언제든 계약 해지를 알릴 수 있고, 집주인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 계약이 끝나요.
• 보증금을 못 받은 채 이사해야 한다면 먼저 법원에 임차권등기명령을 신청해 대항력을 지켜 두세요.
• 주택임대차분쟁조정위원회 조정이나 지급명령, 보증금 반환 소송으로 돌려받을 수 있어요.

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이사 전후에 할 일

• 5~7일 전에 은행, 카드, 보험 등의 주소를 바꿔 두세요.
• 인터넷·TV·전화 이전 설치를 미리 신청하세요.
• 아파트라면 엘리베이터나 사다리차 사용을 관리실에 미리 예약하세요.
• 이사 업체에 맡길 때는 파손·분실에 대비해 작업 조건을 계약서에 정확히 적어 두세요.
• 이사 후 14일 안에 전입신고를 해야 해요. 전학 수속도 서둘러 주세요.
• 자동차 주소는 전입신고를 하면 대부분 자동으로 바뀌지만, 등록증 주소 변경은 따로 확인하세요.

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계약서 쓸 때

• 집주인, 주소(지번), 면적(㎡), 부속 시설(조경수, 붙박이 가구 등)을 정확히 적으세요.
• 매매 가격, 전세라면 보증금, 월세라면 보증금과 월세를 분명히 적으세요.
• 전·월세 계약이면 시설 사용 조건과 수리 책임도 정해 두세요.
• 계약일을 적고 집주인, 계약자, 공인중개사 세 사람의 서명이나 도장을 받으세요.
• 중개보수는 법정 상한 안에서만 주면 돼요. 요율표는 중개사무소에 붙어 있어요.
• 법정 금액보다 많이 요구하면 관할 시·군·구청에 신고할 수 있어요.